• 黃國書 會計師

營利事業-房地合一稅 2.0

已更新:7月 30



相關規定:

所得稅法第4之4條規定:

個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地),其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。

個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地,其交易視同前項之房屋、土地交易。

個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額,該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者,該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者,不適用之。

第一項規定之土地,不適用第四條第一項第十六款規定;同項所定房屋之範圍,不包括依農業發展條例申請興建之農舍。


所得稅法第24之5條規定:

營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算,以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,除屬未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外,不得列為成本費用。

營利事業依前項規定計算之房屋、土地交易所得,減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額,不併計營利事業所得額,按下列規定稅率分開計算應納稅額,合併報繳;其在中華民國境內無固定營業場所者,由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅:

一、總機構在中華民國境內之營利事業:

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者,稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年,未逾五年者,稅率為百分之三十五。

(三)持有房屋、土地之期間超過五年者,稅率為百分之二十。

(四)因財政部公告之非自願性因素,交易持有期間在五年以下之房屋、土地者,稅率為百分

之二十。

(五)營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算五年內完成並銷售

該房屋、土地者,稅率為百分之二十。

(六)營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金,依都市更新條例參與都市更新,或

依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建,於興建房屋完成後取得之房屋及其坐

落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者,稅率為百分之二十。

二、總機構在中華民國境外之營利事業:

(一)持有房屋、土地之期間在二年以內者,稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過二年者,稅率為百分之三十五。

營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失,應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除,減除不足部分,得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除,減除後尚有未減除餘額部分,得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。

營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地,不適用前二項規定,其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額,減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;其交易所得額為負者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。

稽徵機關進行調查或復查時,營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者,稽徵機關應依查得資料核定;成本或費用無查得資料者,得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後,核定其成本,其費用按成交價額百分之三計算,並以三十萬元為限。

獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地,應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額,依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅,不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額,不適用前五項規定。


說明:

為落實居住正義健全房市,遏止短期投機炒作,將自110年7月1日施行,新修正之所得稅法有關房地交易課稅規定,凡105年1月1日以後取得之房地,於110年7月1日以後交易者,將依房地合一2.0課稅。

營利事業除出售持有超過5年之房地,不受本次修法影響,適用稅率20%外,如交易係屬非自願性因素、或以自有土地與建商合建分回房地、或參與都更及危險老舊房屋重建者,其取得房地後第一次移轉、或建商興建房屋完成後第一次移轉之房地等,亦不受本次修法影響,稅率仍維持20%。

營利事業於今年7月1日以後之房地交易應依上開規定申報納稅,但屬獨資、合夥組織之營利事業,其交易房地之所得,應由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵房地合一所得稅,不計入獨資、合夥組織營利事業所得額,請營利事業注意,以免因一時疏忽而遭受處罰,影響自身權益。



附表:


附表-房地合一2.0-修正前後課稅範圍及適用稅率之整理
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